สินเชื่อ Reverse Mortgage (RM) ตอนที่ 1 ใครได้ - ใครเสีย

          หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า Reverse Mortgage หรือ RM มาบ้าง คำๆนี้ปรากฏขึ้นในสังคมไทยมาไม่น้อยกว่าเจ็ดปี แต่ถ้าจะพูดถึงบริการสินเชื่อแบบนี้จะย้อนไปได้ถึงสิบห้าสิบหกปีทีเดียว ซึ่งเวลานั้นมีธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งนำเสนอแต่ไม่ทราบว่าเป็นเพราะเหตุใดจึงเงียบหายไป อย่างไรก็ตามปีสองปีที่ผ่านมาจะได้ยินคำว่า Reverse Mortgage ถี่หน่อยโดยเฉพาะเมื่อต้นปี 2559 จนตอนนั้น “ผู้สูงอายุ” ซึ่งรวมถึงเราด้วยเกือบจะได้ “เฮ” กันแล้ว แต่แล้วก็วืด เจ้าผลิตภัณฑ์ตัวนี้จะช่วยให้ผู้สูงอายุมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นและช่วยให้รอดพ้นจากการ “ถูกบีบ” ให้ต้องขายบ้าน  สิ่งที่ผู้สูงอายุใจจดใจจ่อรอดูอยู่ตอนนี้ก็คือรัฐบาลจะทำให้ Reverse Mortgage เป็นจริงได้เมื่อไร ภายในสิ้นปี 59 นี้อย่างที่บางคนพูดไว้ได้หรือไม่?

Reverse Mortgage (RM) คืออะไร

          Reverse Mortgage ถ้าแปลตรงๆก็จะได้คำว่า “การจำนองแบบย้อนกลับ”  แต่ศัพท์ภาษาไทยที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย(ซึ่งไม่ทราบว่าใครเป็นผู้บัญญัติ)รวมทั้งหน่วยงานรัฐ คือ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” เรายังพบว่ากระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทยใช้คำว่า “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” นี้ กับโครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(Senior Complex) ด้วย ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับ Reverse Mortgage ดังนั้นเมื่อพูดถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่เป็น Reverse Mortgage ก็ควรระบุคำว่า Reverse Mortgage ควบคู่ไปด้วยเพื่อให้เข้าใจถูกต้องว่าเป็นเรื่องไหน

          Senior Complex เป็นสินเชื่อให้ผู้สูงอายุหรือทายาทกู้ซื้อที่พักอาศัยที่รัฐจัดสร้างให้เป็นบ้านสำหรับผู้สูงอายุ ส่วน Reverse Mortgage เป็นกรณีที่ผู้สูงอายุ (60 ปีขึ้นไป) ที่เป็นเจ้าของบ้านที่ปลอดภาระหนี้นำบ้านของตนเองไปจำนองกับสถาบันการเงิน แต่แทนที่ผู้สูงอายุซึ่งเป็นผู้กู้จะได้เงินก้อนแล้วผ่อนชำระเป็นงวดๆให้กับสถาบันการเงินเหมือนการจำนองทั่วไป สถาบันการเงินจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ผู้สูงอายุเป็นรายเดือนไปจนกว่าผู้สูงอายุจะสิ้นชีวิตหรือจนกว่าจะครบกำหนดเวลาตามสัญญา เช่น 10 ปี หรือ 20 ปี เป็นต้น และเมื่อผู้สูงอายุเสียชีวิตก็ให้ทายาทไถ่ถอนคืนได้ หากไม่ไถ่ถอนคืนสถาบันการเงินจะขายทอดตลาดแล้วคืนส่วนเกินให้ทายาท ส่วนกรณีครบกำหนดเวลาตามสัญญาผู้สูงอายุอาจทบทวนขยายสัญญาต่อไปได้อีกเพราะเมื่อถึงเวลานั้นมูลค่าบ้านน่าจะสูงกว่าเมื่อสิบยี่สิบปีก่อนมาก 

          หลังจากที่รอกันมานาน RM ก็ใกล้จะเป็นจริงเมื่อคณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2559 เห็นชอบให้ดำเนินมาตรการรองรับสังคมผู้สูงอายุ 4 มาตรการตามที่กระทรวงการคลังเสนอซึ่งหนึ่งในนั้นก็คือมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(RM) โดยให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจ(ณ เวลานี้จะเป็นธนาคารออมสิน) เป็นผู้นำร่องผลิตภัณฑ์ RM ซึ่งกรณีที่มีคู่สมรสก็ให้รับสิทธิต่อเนื่องจนกว่าจะหมดอายุสัญญาหรือเสียชีวิตทั้งคู่

ใครได้ – ใครเสีย

          ประชาชนผู้สูงวัยที่ไม่มีรายได้หรือมีรายได้ไม่เพียงพอต่อการดำรงชีพแต่มีบ้านที่ปลอดภาระหนี้เป็นของตนเองไม่จำเป็นต้องขายบ้านในราคาที่ “ถูกบีบ” อีกต่อไป ส่วนผู้สูงวัยที่ต้องการเพิ่มรายได้ก็จะมีเงินจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ทำให้ผู้สูงวัยมีคุณภาพชีวิตดีขึ้น สามารถพึ่งตนเองได้โดยไม่เป็นภาระของลูกหลาน ทำให้ลูกหลานลดภาระทางการเงิน มีเงินเหลือไปใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นมากขึ้น คุณภาพชีวิตของลูกหลานก็จะดีขึ้นด้วย การใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นของคนกลุ่มนี้ก็จะไปช่วยขับเคลื่อนการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจซึ่งเป็นผลดีต่อประเทศ สถาบันการเงินก็จะมีรายได้เพิ่มขึ้นโดยมีความเสี่ยงน้อยเพราะมีหลักทรัพย์เป็นประกัน เกิดธุรกิจต่อเนื่อง เช่น การค้ำประกันสินเชื่อชนิดนี้ การขยายตัวของธุรกิจบ้านมือสอง เป็นต้น  ในส่วนของรัฐก็จะช่วยลดภาระการดูแลประชาชนผู้สูงวัย ลดภาระด้านงบประมาณในการรองรับการจัดสวัสดิการให้แก่ผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นทุกปี  และรัฐยังจะได้รับความชื่นชมว่าดูแลไม่ทอดทิ้งผู้สูงอายุและปฏิบัติตามนโยบายที่แถลงต่อสภาเมื่อ 12 กันยายน 2557 พูดมาถึงตรงนี้อาจดูเหมือนใครๆต่างก็ได้ประโยชน์จาก Reverse Mortgage กันถ้วนหน้า แต่ช้าก่อน เมื่อมีฝ่ายที่ได้ ก็มีฝ่ายที่เสีย มีคนกลุ่มหนึ่งที่เสียประโยชน์จากผลิตภัณฑ์นี้.....  กลุ่มที่จ้องฮุบหรือบีบซื้อที่ดินถูกๆไง

          ทุกวันนี้เรายังคงถูกกดดันอย่างต่อเนื่องทั้งที่บ้านและนอกบ้านทั้งที่ผู้มีอิทธิพลระดับสูงที่เราเชื่อว่าอยู่เบื้องหลังได้ตายไปแล้วตั้งแต่เดือนกันยายน รูปการณ์ที่เป็นอยู่บ่งบอกว่าเครือข่ายอำนาจนอกระบบจะไม่หยุดบีบบังคับเราจนกว่าเราจะยอมศิโรราบจนพวกเขาสบายใจ(ทั้งๆที่เป็นความอ่อนแอทางความคิดและจิตใจของพวกเขาเอง) ซึ่งรวมถึงการขายบ้านย้ายออกไปจากที่นี่ด้วย เราเคยบอกขายบ้าน ไม่ใช่เพราะเรายอมแพ้ แต่เพราะปัญหาทางการเงิน แต่ด้วยอิทธิพลของเครือข่ายอำนาจนอกระบบที่ควบคุมทุกภาคส่วนของสังคม ทำให้เราขายบ้านไม่ได้เว้นเสียแต่จะยอมขายในราคาที่พวกเขากำหนด ซึ่งแน่นอนว่าเป็นราคาที่เราก็รับไม่ได้เช่นกัน  สภาพเช่นนี้ชี้ว่าเครือข่ายอำนาจนอกระบบกับเครือข่ายผลประโยชน์ในสังคมไทย(ไม่จำกัดสัญชาติ)มีการร่วมมือช่วยเหลือเกื้อกูลซึ่งกันและกัน การบีบบังคับให้เราออกไปจากที่นี่ก็เท่ากับช่วยกลุ่มผลประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อบ้านรอบๆบ้านเราไปแล้วให้สามารถบีบซื้อบ้านเราแบบถูกๆนั่นเอง เรื่องต่างๆที่เครือข่ายนี้หยิบยกขึ้นอ้างในการกดดันเราแท้จริงแล้วก็เพื่อผลประโยชน์ของพวกพ้อง แต่ในที่สุดการยืนหยัดต่อสู้อันยาวนานก็ให้ผลตอบแทน  Reverse Mortgage ที่ถูกฉุดถูกยื้อมาเป็นสิบปีก็ใกล้คลอด แต่จะเมื่อไหร่ล่ะ ปลายเดือนพฤศจิกายน 2559 หนังสือพิมพ์ไทยรัฐอ้างผู้อำนวยการธนาคารออมสินเปิดเผยว่าภายในปีนี้ธนาคารออมสินจะเปิดให้บริการ RM ฟังแล้วมีความหวังว่าผู้สูงอายุจะได้ “เฮ” กันในอีกไม่กี่วันข้างหน้า แต่ไม่กี่วันต่อมาความหวังที่จะได้ใช้ RM ในเร็ววันก็กลับริบหรี่ หนังสือพิมพ์ไทยรัฐวันที่ 12 ธันวาคม 2559 เสนอบทสัมภาษณ์ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ผู้ว่า ธปท.ให้ความเห็นเกี่ยวกับ RM ว่า “ต้องศึกษาเงื่อนไขจากต่างประเทศที่เคยทำ และทำให้ครบทุกบริบทที่จะเกิดขึ้นในสังคมไทย ทั้งในส่วนของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้เงินกู้ และต้องมีกรอบกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เพื่อสร้างความเข้าใจให้กับลูกหลาน เพื่อไม่ให้กลายเป็นคดีฟ้องร้องในอนาคต” เมื่อผู้ว่า ธปท. ซึ่งเป็นผู้กำกับดูแลสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐซึ่งรวมถึงธนาคารออมสินแสดงความเห็นเช่นนี้ก็เกิดคำถามว่าธนาคารออมสินไม่ได้ดำเนินการในเรื่องเหล่านั้นเลยหรือ? ที่ธนาคารออมสินเสนอมานั้นยังไม่ชัดเจนหรือ? ธนาคารออมสินไม่ได้ศึกษาเงื่อนไขต่างๆเกี่ยวกับ RM อย่างเพียงพอก่อนเสนอ ธปท. หรือ? แล้ว ธปท. จะใช้เวลาอีกนานแค่ไหนจึงจะได้ข้อยุติในเรื่องเหล่านั้น?  จริงๆแล้วผู้อำนวยการธนาคารออมสินกล่าวด้วยว่า “รูปแบบและวิธีการปล่อยกู้ RM ไม่ได้มีอะไรยุ่งยาก แต่เนื่องจากเป็นการให้บริการรูปแบบใหม่ ธนาคารออมสินจึงนำ RM ไปให้ ธปท. พิจารณาเนื่องจาก ธปท.เป็นผู้กำกับดูแล” แต่คำพูดของผู้ว่า ธปท. ในเวลาต่อมากลับเสมือนว่ายังมีเรื่องต้องพิจารณาใคร่ครวญอีกเยอะ เราเชื่อว่าธนาคารออมสินคงจะได้พิจารณาปัจจัยต่างๆก่อนเสนอไปที่ ธปท. แล้ว เพราะเท่าที่ติดตามเรื่องนี้เราพบว่าก่อนหน้านี้มีการประชุมกันระหว่าง ธปท.กับกระทรวงการคลังและสถาบันการเงินเฉพาะกิจเกี่ยวกับ RM (น่าจะหลายครั้ง) และน่าจะได้ข้อยุติไปตั้งแต่ก่อนเสนอเข้า ครม.เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2559 แล้ว  ตอนนี้ก็ได้แต่รอดูใจรัฐบาลว่าจะเอายังไง จะปล่อยให้เรื่องนี้ดำเนินไปเรื่อยๆโดยปราศจากกรอบระยะเวลาที่ชัดเจนหรือ? และถ้ารัฐทำแล้วมันยุ่งยากเงื่อนไขเยอะ ทำไมไม่ให้สถาบันการเงินเอกชนซึ่งคล่องตัวกว่าและมีความพร้อมทำเรื่องนี้?

          คิดกันบ้างไหมว่าความล่าช้ายืดเยื้อที่เป็นอยู่จะทำให้ผู้สูงอายุจำนวนมากต้องรอคอยด้วยความยากลำบาก และกี่รายที่ถูกบีบให้ต้องขายบ้านเพราะไม่อาจรอรัฐทำคลอด RM ได้อีกต่อไป  ความล่าช้านี้ไม่ได้เป็นประโยชน์กับใครเลยไม่ว่าจะฝ่ายรัฐหรือผู้สูงอายุ แต่กลุ่มทุนที่ต้องการจะฮุบหรือบีบซื้อบ้านผู้สูงอายุแบบถูกๆจะรับประโยชน์จากความล่าช้านี้ไปเต็มๆ

สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 2  คนไทยได้ใช้กันซะที !! (คลิก) 
สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 3  คุุ้มค่าหรือไม่ ? (คลิก)