ในบทความ "สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 1 ใครได้ - ใครเสีย" ที่เสนอไปเมื่อกลางเดือนธันวาคม 2559
ได้พูดถึงภาพกว้างๆของสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse
Mortgage : RM) ที่กำลังจะเกิดขึ้นในประเทศไทย
เป็นสินเชื่อที่จะช่วยให้ผู้สูงอายุมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น สามารถพึ่งตนเองได้โดยไม่เป็นภาระของลูกหลาน
ทำให้ลูกหลานลดภาระทางการเงิน มีเงินเหลือไปใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นมากขึ้น
คุณภาพชีวิตของลูกหลานก็จะดีขึ้นด้วย การใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นของคนกลุ่มนี้ก็จะไปช่วยขับเคลื่อนการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจซึ่งเป็นผลดีต่อประเทศโดยเฉพาะในภาวะเศรษฐกิจซบเซาเช่นที่เป็นอยู่ขณะนี้
สถาบันการเงินก็จะสามารถระบายเงินออกได้โดยมีความเสี่ยงน้อยเพราะมีหลักทรัพย์เป็นประกัน
เกิดธุรกิจต่อเนื่อง เช่น การค้ำประกันสินเชื่อชนิดนี้ เป็นต้น ในส่วนของรัฐก็จะช่วยลดภาระงบประมาณด้านสวัสดิการที่ให้แก่ผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นทุกปี ที่สำคัญสินเชื่อ RM จะช่วยให้ผู้สูงอายุไม่ต้องขายบ้านในราคาที่ “ถูกบีบ” อีกด้วย
ในที่สุดเมื่อวันที่
8 พฤศจิกายน 2559 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(RM)
ตามที่กระทรวงการคลังเสนอโดยให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจเป็นผู้นำร่องผลิตภัณฑ์ RM บทความ RM ตอนที่
1 จบลงที่ความไม่มั่นใจว่าผู้สูงอายุจะได้ใช้สินเชื่อนี้ภายในสิ้นปี
2559 อย่างที่คาดหวังกันหรือไม่ เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นผู้กำกับดูแลสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐแสดงความเห็นเมื่อเดือนธันวาคม
2559 ในลักษณะที่เข้าใจได้ว่าคงจะต้องใช้เวลาพิจารณาเรื่องสินเชื่อนี้อีกระยะหนึ่ง
ซึ่งเราเห็นว่าความล่าช้าไม่ได้เป็นประโยชน์กับใครเลยไม่ว่าจะฝ่ายรัฐหรือผู้สูงอายุ
นอกจากกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่น่าจะชอบมาตรการ RM สักเท่าไร
ในที่สุดความสงสัยนั้นก็เป็นความจริงยิ่งกว่าที่คิด ผู้สูงอายุต้องรอจนถึงปี
2561 จึงได้เริ่มใช้บริการสินเชื่อนี้จากธนาคารออมสิน
หลังจากคณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่
8 พฤศจิกายน 2559 ผู้สูงอายุก็ได้แต่รอๆๆๆ
ระหว่างที่รอก็มีข่าวออกมาเป็นระยะๆว่าธนาคารออมสินจะเปิดให้บริการสินเชื่อ RM
วันนั้นวันนี้ แต่ก็ไม่ใช่สักที
จนหนึ่งปีเต็มๆผ่านไป วันศุกร์ที่ 29 ธันวาคม 2560
ธนาคารออมสินได้มีประกาศ เรื่อง
การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) เป็นการกำหนดหลักเกณฑ์
เงื่อนไขการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage :
RM) กล่าวอีกนัยหนึ่งคือธนาคารออมสินประกาศเริ่มให้บริการสินเชื่อ RM
นั้นเอง แต่การให้บริการจริงน่าจะเริ่มในเดือนมกราคม 2561(ทราบมาว่าธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดกรอบการให้สินเชื่อ RM ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจเสร็จก่อนหน้านั้นหลายเดือนแล้ว) เป็นอันว่าเรา(ผู้สูงอายุ)จะได้ใช้บริการนี้กันเสียทีหลังจากผิดหวังกันมาหลายครั้ง
แต่เรื่องกลับไม่ราบรื่นอย่างที่คิด
ธนาคารออมสินกำหนดเงื่อนไขว่า “กรณีหลักประกันเป็นที่ดินพร้อมอาคาร
ต้องตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน”
ทำให้ผู้สูงอายุที่บ้านและที่ดินไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรไม่มีสิทธิกู้สินเชื่อนี้ทั้งๆที่บ้านและที่ดินตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงกว่าหรือไม่ได้ด้อยไปกว่าบ้านในโครงการบ้านจัดสรร
เช่น บ้านและที่ดินที่ตั้งอยู่บริเวณเดียวกันกับบ้านจัดสรร รวมทั้งบ้านและที่ดินที่อยู่ใจกลางเมืองซึ่งส่วนใหญ่ไม่ใช่บ้านในโครงการบ้านจัดสรร
กลับไม่สามารถใช้บ้านและที่ดินเหล่านี้เป็นหลักประกันในการกู้
ข้อกำหนดดังกล่าวจึงกันผู้สูงอายุส่วนหนึ่งที่ประสงค์จะกู้สินเชื่อนี้ออกไปอย่างไม่เป็นธรรม
นอกจากนี้ธนาคารออมสินยังกำหนดคุณสมบัติของผู้กู้ว่า
“กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และคู่สมรสเท่านั้น
โดยคู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม” ซึ่งหมายความว่า
ในกรณีที่ผู้กู้มีคู่สมรส คู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม และคู่สมรสต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันด้วย
โดยธนาคารบอกว่าการกำหนดให้คู่สมรสต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันก็เพื่อให้คู่สมรสได้รับสิทธิต่อเนื่องในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิต
(ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2559) แต่ข้อกำหนดนี้เป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันขณะที่ทั้งผู้กู้และคู่สมรสมีปัญหาสภาพคล่องทางการเงินอยู่แล้ว
ซึ่งภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจมากเกินกว่าที่ผู้กู้และคู่สมรสจะแบกรับได้
ส่งผลให้ไม่สามารถจะขอกู้สินเชื่อนี้ได้และอาจต้องขายบ้านและที่ดินในราคาที่ไม่เป็นธรรมไปในที่สุด
ปลายเดือนเมษายน 2561 เราทำหนังสือถึงผู้อำนวยการธนาคารออมสินผ่านทางสำนักนายกรัฐมนตรี
(เว็บไซต์ 1111) ขอให้ทบทวนแก้ไขข้อกำหนดของสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
(Reverse Mortgage) 3 ข้อ
1.
ให้ผู้สูงอายุสามารถใช้ที่ดินพร้อมอาคารเป็นหลักประกันได้โดยไม่จำกัดว่าจะต้องตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเท่านั้น
2.
ให้คู่สมรสได้รับสิทธิต่อเนื่องจนกว่าจะหมดอายุสัญญาหรือเสียชีวิตทั้งคู่โดยที่คู่สมรสไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกัน
3.
ปรับลดอัตราดอกเบี้ยจากที่กำหนดในปัจจุบัน (MRR – 1 %) เพราะถือเป็นสวัสดิการที่รัฐให้แก่ผู้สูงอายุ
สี่เดือนต่อมาธนาคารออมสินได้ออกประกาศฉบับใหม่ลงวันที่
20 สิงหาคม 2561 ยกเลิกประกาศฉบับวันที่ 29 ธันวาคม 2560 ประกาศฉบับใหม่นี้กำหนดให้ผู้สูงอายุที่หลักประกันไม่ได้ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินสามารถกู้ได้ด้วย
แต่ยังคงกำหนดให้กรณีมีคู่สมรส
กรรมสิทธิ์ในหลักประกันต้องเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมและคู่สมรสยังคงต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม
(ต่อมาปลายเดือนเดียวกันธนาคารแจ้งเราว่าไม่สามารถดำเนินการตามที่เราร้องขอให้คู่สมรสได้รับสิทธิต่อเนื่องโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมได้เพราะมีประเด็นด้านกฎหมาย)
ส่วนอัตราดอกเบี้ยยังคงเหมือนเดิม คือ MRR
– 1 % สรุปว่าที่ขอไป 3
ข้อ ได้มา 1 ข้อ
อย่างน้อยตอนนี้บ้านที่ไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรก็สามารถกู้ได้
และธนาคารยังได้ขยายพื้นที่ให้บริการสินเชื่อนี้ออกถึงนอกตัวเมืองด้วย
ปลายเดือนพฤษภาคม
2562 เราลองยื่นขอกู้สินเชื่อ RM โดยที่คู่สมรสไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันที่สาขาแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯซึ่งก็ไม่ได้รับการอนุมัติด้วยเหตุผลเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันดังกล่าว เดือนกันยายน 2562 เราทำหนังสือถึงผู้อำนวยการธนาคารออมสินผ่านทางสำนักนายกรัฐมนตรี
(เว็บไซต์ 1111) อีกครั้ง
สอบถามธนาคารฯว่าประเด็นทางกฎหมายที่ทำให้ธนาคารฯไม่สามารถดำเนินการตามที่เราขอไปเมื่อต้นปี
2561นั้นคืออะไรและเป็นปัญหาอย่างไร เราไม่ได้คำตอบตามที่ถามไป แต่ต่อมาธนาคารฯได้ออกประกาศฉบับใหม่ลงวันที่
17 กุมภาพันธ์ 2563 ยกเลิกประกาศฉบับวันที่
20 สิงหาคม 2561 มีการเปลี่ยนแปลงหลักๆคือ (1) ให้ผู้สูงอายุกู้ได้โดยไม่บังคับให้ทายาทผู้กู้ต้องเข้ารับฟังแนวทางการให้คำปรึกษาโครงการสินเชื่อ
RM เช่นในอดีตที่ผ่านมาซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้มีการกู้สินเชื่อนี้น้อยมากและที่ได้รับอนุมัติก็ยิ่งน้อย
(2) ลดอายุคู่สมรสจาก 60
ปีขึ้นไปเป็น 55 ปีขึ้นไป (3) เปลี่ยนเงื่อนไขคุณสมบัติของผู้กู้กรณีมีคู่สมรส
โดยกำหนดให้กรรมสิทธ์ในหลักประกันจะเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมหรือไม่ก็ได้
แต่คู่สมรสยังคงต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม เท่ากับว่าคู่สมรสจะได้รับสิทธิต่อเนื่องโดยไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันดังที่กำหนดในประกาศฉบับก่อนๆ และเป็นการยุติข้อร้องเรียนเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมที่เราร้องขอให้ออมสินพิจารณาเมื่อต้นปี
61 ไปโดยปริยาย (ในที่สุดธนาคารก็ยอมรับว่าในทางกฎหมายสามารถทำได้
เสียดายเวลาที่เสียไปเกือบสองปี) ณ
จุดนี้ หลักประกันที่ไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรก็กู้ได้
คู่สมรสที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันก็กู้ได้ ถ้าอย่างนั้นการขอกู้สินเชื่อ
RM ที่แบงก์ออมสินก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไรอีกแล้ว....มั้ง ! .....แต่อย่าเพิ่งดีใจ
ยังมีปัญหาใหญ่รออยู่ในตอนที่ 3 ......
สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 1 ใครได้ - ใครเสีย (คลิก)
สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 3 คุ้มค่าหรือไม่ ? (คลิก)
