สินเชื่อ Reverse Mortgage (RM) ตอนที่ 3 คุ้มค่าหรือไม่?

                    ดูเหมือนปัญหาหลักๆของสินเชื่อ Reverse Mortgage ที่ธนาคารออมสินจะได้รับการคลี่คลายไปแล้ว  หลักประกันที่ไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรกู้ได้แล้ว  คู่สมรสที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันก็กู้ได้ แต่เรื่องที่คาดไม่ถึงก็ยังคงมีอยู่และเป็นเรื่องที่ผู้สูงอายุที่สนใจจะกู้สินเชื่อ RM ไม่ควรมองข้าม  เรื่องนั้นก็คือ “ระยะเวลาจ่ายเงินกู้”

                    หลังจากที่ทราบว่าธนาคารออมสินออกประกาศสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) ฉบับใหม่ลงวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563 ซึ่งทำให้ผู้สูงอายุสามารถกู้ได้โดยที่คู่สมรสไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกัน  กลางเดือนมีนาคม 2563 เราไปยื่นเรื่องขอกู้สินเชื่อ RM ระยะเวลา 10 ปี ที่สาขาแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ และขอตารางการจ่ายเงินงวด 10 ปี จากเจ้าหน้าที่สินเชื่อของสาขา  เจ้าหน้าที่ปลีกตัวไปทำตารางแล้วกลับมาแจ้งเราว่าทำตารางไม่ได้โดยเธอได้โทรศัพท์สอบถามกับหน่วยงานในส่วนกลางที่ดูแลสินเชื่อ RM ซึ่งเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานส่วนกลางบอกเธอว่าระยะเวลาจ่ายเงินกู้ต้องเป็น 85 – อายุผู้กู้ ( = ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดที่ผู้กู้แต่ละรายจะมีได้) เท่านั้น ผู้กู้เลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้เองไม่ได้ ดังนั้นระยะเวลาจ่ายเงินกู้ของเราจะต้องเป็น 85 – 65 = 20 ปี และจะทบทวนให้กู้เพิ่มได้เมื่อผู้กู้อายุ 85 ปี นี่เป็นครั้งแรกที่เราได้ยินว่าผู้กู้เลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้ไม่ได้  ในการยื่นกู้ครั้งก่อนเมื่อเดือนพฤษภาคม 2562 ก็ไม่มีปัญหาเรื่องนี้  ญาติพี่น้องเราก็เข้าใจว่าผู้กู้เลือกระยะเวลาที่ต้องการได้(ภายในกรอบ 85 – อายุผู้กู้)  เรื่องเงื่อนไขระยะเวลาจ่ายเงินกู้ที่เจ้าหน้าที่ธนาคารอ้างมานี้เรามีหลักฐานว่าการขอกู้ระยะเวลา 10 ปีของเราเป็นไปตามหลักเกณฑ์เงื่อนไขที่ธนาคารฯประกาศ และญาติของเราโทรศัพท์สอบถาม 1115 ก็ได้คำตอบว่าผู้กู้อายุ 65 ปีสามารถกู้ระยะเวลา 10 ปีได้ เรามีหนังสือร้องเรียนเรื่องนี้ถึงผู้อำนวยการธนาคารออมสินหลายฉบับ ผ่านมาหลายเดือนแล้วยังไม่ได้รับคำตอบ ซึ่งความล่าช้านี้ไม่เป็นธรรมต่อผู้กู้อย่างยิ่งเพราะทราบกันดีอยู่แล้วว่าผู้ที่มาขอกู้สินเชื่อเดือดร้อนเรื่องสภาพคล่อง ยิ่งนานผู้กู้ก็ยิ่งเดือดร้อน อาจมีคนคิดว่าถ้าเรารอต่อไปไม่ไหวเราก็ต้องยอมรับเงื่อนไขการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดตามที่ธนาคารต้องการ(20ปี)หรือไม่ก็ต้องยอมขายบ้านไปในราคาที่กลุ่มทุนบีบได้นั่นเอง  เราจะพูดรายละเอียดเกี่ยวกับการยื่นกู้ของเราในตอนที่ 4  

                    สำหรับตอนที่ 3 นี้ เราจะพูดถึงผลกระทบของเงื่อนไขระยะเวลาจ่ายเงินกู้ดังกล่าว  โดยยกตัวอย่างกรณีผู้กู้อายุ 65 ปี ขอกู้ 1 ล้านบาท (70% ของราคาประเมินหลักประกันมูลค่าประมาณ 1.43 ล้านบาท)  ต้องการกู้ระยะเวลา 10 ปี แต่ธนาคารจะให้กู้ 85 – 65 = 20 ปี

                    1. การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ยิ่งนานผู้กู้จะยิ่งเสียดอกเบี้ยมากขึ้น ได้เงินใช้น้อยลง  ในการกู้ระยะเวลา 10 ปี วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผู้กู้จะได้รับเงินงวดรายเดือนประมาณ 6,400 บาท  โดยจะได้รับเงินทั้งหมดประมาณร้อยละ 77 ของวงเงินกู้ และเป็นดอกเบี้ยประมาณร้อยละ 23  กล่าวคือผู้กู้ได้รับเงินจริงเกือบ 8 แสนบาทและเป็นดอกเบี้ย 2 แสนกว่าบาท แต่ถ้าต้องกู้นาน  20 ปี ผู้กู้จะได้รับเงินงวดรายเดือนเพียงประมาณ 2,600 บาท  และเงินทั้งหมดที่จะได้รับก็จะลดลงเหลือเพียงประมาณร้อยละ 63 ของวงเงินกู้ แต่ดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นถึงประมาณร้อยละ 37 กล่าวคือเมื่อเวลาผ่านไป 20 ปีผู้กู้จะได้รับเงินรวมกันทั้งหมดเพียง 6 แสนกว่าบาท (ทั้งที่เมื่อ 20 ปีก่อนราคาประเมินของหลักประกันก็สูงถึง 1.43 ล้านบาทแล้ว) และเป็นดอกเบี้ยสูงถึงเกือบ 4 แสนบาท ดังนั้น การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ยิ่งนานผู้กู้จะยิ่งเสียดอกเบี้ยมากขึ้นและได้เงินใช้น้อยลง  ขณะที่ธนาคารฯจะจ่ายเงินน้อยลงและได้ดอกเบี้ยมากขึ้น

                    2. เจ้าหน้าที่ธนาคารฯชี้แจงว่าเงื่อนไขการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้(20 ปีในกรณีนี้) ก็เพื่อไม่ให้ผู้กู้ต้องประสบปัญหาไม่มีเงินใช้จ่ายหลังครบ 10 ปี แต่ในความเป็นจริงการกู้ระยะเวลา 10 ปี ผู้กู้จะได้รับเงินงวดรายเดือนประมาณ 6,400 บาท ถ้าผู้กู้ใช้จ่าย 3,200 บาท เก็บออมที่เหลือ 3,200 บาท เมื่อครบ 10 ปี ผู้กู้จะมีเงินเก็บให้ใช้จ่ายเดือนละ 3,200 บาทไปอีก 10 ปี  นั่นคือการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ 10 ปี ผู้กู้จะมีเงินใช้จ่ายเดือนละประมาณ 3,200 บาท เป็นเวลาถึง 20 ปี ขณะที่การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมด 20 ปี ผู้กู้จะมีเงินใช้จ่ายเพียงเดือนละประมาณ 2,600 บาท ดังนั้น การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ 10 ปี จึงสามารถทำให้ผู้กู้มีเงินใช้จ่ายได้นานเท่ากับการกู้ด้วยระยะเวลาการจ่ายเงินกู้ทั้งหมด 20 ปี และยังมีเงินใช้จ่ายรายเดือนที่มากกว่าอีกด้วย  

                    3. การทบทวนสัญญาให้กู้เพิ่มได้จะทำได้เมื่อผู้กู้อายุ 85 ปี คือต้องรอไปอีก 20 ปีโดยที่ผู้กู้ไม่ได้ประโยชน์จากมูลค่าเพิ่มของหลักประกันที่เกิดขึ้นในช่วงเวลานั้นเลย หรืออาจไม่มีโอกาสได้ทบทวนสัญญาเพราะเสียชีวิตไปก่อนหน้านั้นแล้ว  แต่หากกู้ 10 ปี ผู้กู้ก็จะได้ประโยชน์จากการทบทวนสัญญาใหม่เมื่อครบ 10 ปี ซึ่งโอกาสที่ผู้กู้จะมีชีวิตอยู่อีก 10 ปีย่อมมากกว่าโอกาสที่จะมีชีวิตอยู่อีก 20 ปี มาก  และหากราคาประเมินหลักประกันเพิ่มขึ้นและคุ้มมูลหนี้ก็กู้เพิ่มได้อีก ซึ่งทำให้คุ้มมูลค่าหลักประกันมากกว่าการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมด 20 ปี มาก

                    4. กรณีที่หลักประกันของผู้กู้มีมูลค่าสูงกว่าวงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารฯกำหนดมาก ผลเสียที่จะเกิดกับผู้กู้ก็จะยิ่งมาก เช่น หลักประกันมีมูลค่า 20, 30 ล้านบาท หรือมากกว่านี้ ก็จะกู้ได้สูงสุดแค่ 10 ล้านบาทเพราะธนาคารฯกำหนดวงเงินกู้สูงสุดไว้แค่นั้น  ทำให้ผู้กู้ได้รับเงินงวดรายเดือน 20 ปีเป็นเงินรวมประมาณ 6 ล้านกว่าบาท(หากสามารถมีชีวิตอยู่จนอายุ 85 ปี)  ซึ่งน้อยกว่ามูลค่าของหลักประกันมากอย่างเทียบกันไม่ได้ ทำให้ผู้กู้ไม่ได้รับประโยชน์จากหลักประกันเท่าที่ควรจะได้ (หากผู้กู้สามารถเลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้ได้ผู้กู้ก็ยังพอจะวางแผนการกู้ให้สอดคล้องกับความต้องการของตนและวงเงินกู้ที่ธนาคารฯจำกัดไว้ที่ 10 ล้านบาทได้)  

                    5. การที่ธนาคารฯให้ผู้กู้ต้องกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดเพียงระยะเดียวเป็นการตัดโอกาสที่ผู้กู้จะออกแบบหรือวางแผนการกู้เพื่อประโยชน์สูงสุดสมกับมูลค่าหลักประกันและสภาพชีวิตของผู้กู้  เช่น ผู้กู้มีสุขภาพไม่ค่อยดีและคาดว่าจะมีชีวิตอยู่อีกไม่นาน จึงต้องการกู้ตามระยะเวลาที่เห็นว่าจะสามารถตอบสนองการใช้ชีวิตของตนได้ดีที่สุดซึ่งอาจเป็น 5 หรือ 10 ปี  แต่ก็ไม่สามารถทำได้เพราะธนาคารฯจะให้กู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้เท่านั้นซึ่งทำให้ผู้กู้ได้เงินน้อยและอาจได้เงินมาใช้จ่ายไม่กี่งวดก็เสียชีวิต    

                    6. เงื่อนไขที่ต้องกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้จะมีผลเป็นการคัดกรองหรือกันผู้สูงอายุส่วนหนึ่งออกไปจากการใช้บริการสินเชื่อนี้โดยปริยายเพราะความไม่คุ้มค่ากับหลักประกันตามที่กล่าวไปข้างต้น ได้แก่กลุ่มผู้สูงอายุที่อายุไม่มากซึ่งระยะเวลาจ่ายเงินกู้จะยาวนานมาก กับกลุ่มผู้สูงอายุที่หลักประกันมีมูลค่าสูงกว่าเพดานวงเงินกู้ 10 ล้านบาทมาก  สภาพที่การกู้สินเชื่อ RM ไม่สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าได้เช่นนี้บีบให้ผู้สูงอายุเหล่านี้ต้องเลือกทางออกอื่นที่ถ้าไม่จำเป็นแล้วก็คงไม่ทำ เช่น การขายบ้านออกไปในราคาต่ำ เป็นต้น

                    จากข้อจำกัดต่างๆของสินเชื่อ RM ข้างต้น ทำให้ยากที่ผู้สูงอายุจะใช้สินเชื่อนี้ได้อย่างคุ้มค่าสมกับมูลค่าของหลักประกัน  ประโยชน์ของสินเชื่อ RM ของธนาคารออมสินจึงหดตัวลงเหลือเพียงบางกรณี เช่น กรณีผู้กู้มีทายาทและผู้กู้เพียงแค่ต้องการเงินมาใช้จ่ายเพิ่มจากที่พอมีใช้อยู่แล้ว การกู้ในวงเงินไม่สูงและเงินงวดรายเดือนน้อยก็จะช่วยให้ทายาทที่ต้องชำระหนี้ปิดบัญชีหรือผ่อนต่อเมื่อผู้กู้เสียชีวิตแล้วสามารถแบกรับภาระได้โดยไม่หนักจนเกินไป  อีกกรณีหนึ่งคือกู้ไปก่อนเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพระหว่างรอขายหลักประกันในอนาคต  แต่กรณีที่น่าจะคุ้มมูลค่าหลักประกันมากที่สุดคือกรณีที่ผู้กู้เป็นผู้สูงอายุช่วงปลายที่มีระยะเวลาจ่ายเงินกู้สั้นๆ  และหลักประกันมีมูลค่าที่กู้ได้ไม่สูงเกินเพดานวงเงินให้กู้ของธนาคารคือประมาณ 14 – 15 ล้านบาท (สำหรับเพดานวงเงินกู้ 10 ล้านบาท) และประสงค์จะอาศัยอยู่ที่หลักประกันนั้นๆไปตลอดชีวิต  อย่างไรก็ตาม สินเชื่อ RM นี้เป็นนโยบายรองรับสังคมผู้สูงอายุของรัฐบาลที่ต้องการจะช่วยเหลือผู้สูงอายุที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ดังนั้นผู้สูงวัยทุกช่วงอายุตั้งแต่ 60 ปี จนถึง 80 ปี จึงควรได้ประโยชน์สูงสุดจากสินเชื่อนี้อย่างเท่าเทียมกัน โดยเฉพาะผู้สูงอายุช่วงต้นๆจะมีอยู่เป็นจำนวนมากและเป็นช่วงอายุที่ยังมีแรงพอที่จะต่อยอดเงินที่กู้มาได้ซึ่งจะเป็นผลดีทั้งต่อตนเอง ครอบครัวและส่วนรวม  เงื่อนไขข้อกำหนดต่างๆของสินเชื่อ RM จึงควรตอบสนองเป้าประสงค์และข้อเท็จจริงนี้ด้วย 

                    สินเชื่อนี้ถือเป็นสวัสดิการที่รัฐมอบให้แก่ผู้สูงอายุ(แต่ไม่ใช่สวัสดิการแบบให้เปล่า) ไม่ใช่สินเชื่อที่มุ่งหากำไรทางธุรกิจ ธนาคารออมสินในฐานะหน่วยงานรัฐที่รับมอบนโยบายจากรัฐบาลมาปฏิบัติจึงควรดำเนินการภายใต้กรอบแนวคิดนี้เพื่อให้เกิดประโยชน์และความเป็นธรรมแก่ผู้สูงอายุมากที่สุด และควรมองว่าการกำหนดระยะเวลากู้เป็นสิทธิพื้นฐานของผู้กู้และเป็นปัจจัยสำคัญที่จะก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ผู้กู้ซึ่งเป็นผู้สูงอายุ    

                    มาถึงตรงนี้ มีคำถามให้ผู้อ่านนำไปคิด หรือจะตอบในใจเลยก็ได้ (ถ้าได้อ่าน “สินเชื่อ Reverse Mortgage (RM) ตอนที่1 และ  ตอนที่ 2” ด้วย จะได้ภาพชัดยิ่งขึ้น)

                    1. การที่ธนาคารออมสินให้ผู้กู้ต้องกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้เพียงระยะเวลาเดียวโดยไม่ให้ผู้กู้เลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้ตามความประสงค์ของผู้กู้นั้น ก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ผู้สูงอายุหรือไม่ (หน่วยงานอนุมัติสินเชื่อที่พิจารณาคำขอกู้ของเรากล่าวว่าหน่วยงานปฏิบัติตามระเบียบและคำสั่งของธนาคารเพื่อประโยชน์สูงสุดของลูกค้า)    

                    2. เงื่อนไขดังกล่าวเป็นธรรมกับผู้กู้หรือไม่ เป็นการเอาเปรียบผู้กู้ซึ่งเป็นผู้สูงอายุหรือไม่

                    3. เงื่อนไขการกู้ดังกล่าวส่งเสริมให้ผู้สูงอายุมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นอย่างแท้จริงหรือไม่

                    4. เงื่อนไขแบบนี้คิดว่าใครได้ประโยชน์มากกว่ากัน ธนาคาร ผู้สูงอายุ กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์

                    ตอนต่อไป(ตอนที่ 4) จะนำเสนอกรณีศึกษาการยื่นกู้สินเชื่อ RM ของเราในประเด็นปัญหาเงื่อนไขระยะเวลาจ่ายเงินกู้ของธนาคารฯตามที่กล่าวมาข้างต้น เป็นเหตุการณ์ที่เกี่ยวพันถึงความน่าเชื่อถือและความรับผิดชอบของธนาคารออมสิน องค์กรขนาดใหญ่ระดับประเทศ ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้สูงอายุที่สนใจสินเชื่อ RM และประชาชนทั่วไปที่สนใจจะใช้บริการธนาคารของรัฐแห่งนี้.

                    แล้วเราก็นึกถึงโฆษณาชิ้นหนึ่ง  “........ทำไมต้องดูแลกันขนาดนี้.......ดูแลคนสูงวัย ........ ดูแลปากท้อง ช่องทางทำมาหากิน ........ สนับสนุนนโยบายภาครัฐ ........  ดูแลยามที่เราลำบาก........   ดูแลทั้งๆที่ไม่สร้างรายได้แม้แต่บาทเดียว  ทำไมต้องดูแลกันขนาดนี้ ....... นี่อาจคือคำถามที่ไม่ต้องการคำตอบก็ได้  เพราะความหมายที่แท้จริงของคำว่าดูแล  ก็คือการให้  ให้โดยไม่หวังผลตอบแทน”

สินเชื่อ Reverse Mortgage (RM) ตอนที่ 1  ใครได้ – ใครเสีย (คลิก)

สินเชื่อ Reverse Mortgage (RM) ตอนที่ 2  คนไทยได้ใช้กันซะที (คลิก)

สินเชื่อ Reverse Mortgage (RM) ตอนที่ 2 คนไทยได้ใช้กันซะที !!

                    ในบทความ "สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 1  ใครได้ - ใครเสีย" ที่เสนอไปเมื่อกลางเดือนธันวาคม 2559  ได้พูดถึงภาพกว้างๆของสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) ที่กำลังจะเกิดขึ้นในประเทศไทย เป็นสินเชื่อที่จะช่วยให้ผู้สูงอายุมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น สามารถพึ่งตนเองได้โดยไม่เป็นภาระของลูกหลาน ทำให้ลูกหลานลดภาระทางการเงิน มีเงินเหลือไปใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นมากขึ้น คุณภาพชีวิตของลูกหลานก็จะดีขึ้นด้วย การใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นของคนกลุ่มนี้ก็จะไปช่วยขับเคลื่อนการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจซึ่งเป็นผลดีต่อประเทศโดยเฉพาะในภาวะเศรษฐกิจซบเซาเช่นที่เป็นอยู่ขณะนี้ สถาบันการเงินก็จะสามารถระบายเงินออกได้โดยมีความเสี่ยงน้อยเพราะมีหลักทรัพย์เป็นประกัน เกิดธุรกิจต่อเนื่อง เช่น การค้ำประกันสินเชื่อชนิดนี้ เป็นต้น  ในส่วนของรัฐก็จะช่วยลดภาระงบประมาณด้านสวัสดิการที่ให้แก่ผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นทุกปี  ที่สำคัญสินเชื่อ RM จะช่วยให้ผู้สูงอายุไม่ต้องขายบ้านในราคาที่ “ถูกบีบ” อีกด้วย

                    ในที่สุดเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2559 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(RM) ตามที่กระทรวงการคลังเสนอโดยให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจเป็นผู้นำร่องผลิตภัณฑ์ RM  บทความ RM ตอนที่ 1 จบลงที่ความไม่มั่นใจว่าผู้สูงอายุจะได้ใช้สินเชื่อนี้ภายในสิ้นปี 2559 อย่างที่คาดหวังกันหรือไม่ เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นผู้กำกับดูแลสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐแสดงความเห็นเมื่อเดือนธันวาคม 2559 ในลักษณะที่เข้าใจได้ว่าคงจะต้องใช้เวลาพิจารณาเรื่องสินเชื่อนี้อีกระยะหนึ่ง ซึ่งเราเห็นว่าความล่าช้าไม่ได้เป็นประโยชน์กับใครเลยไม่ว่าจะฝ่ายรัฐหรือผู้สูงอายุ นอกจากกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่น่าจะชอบมาตรการ RM สักเท่าไร  ในที่สุดความสงสัยนั้นก็เป็นความจริงยิ่งกว่าที่คิด ผู้สูงอายุต้องรอจนถึงปี 2561 จึงได้เริ่มใช้บริการสินเชื่อนี้จากธนาคารออมสิน

                    หลังจากคณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2559 ผู้สูงอายุก็ได้แต่รอๆๆๆ ระหว่างที่รอก็มีข่าวออกมาเป็นระยะๆว่าธนาคารออมสินจะเปิดให้บริการสินเชื่อ RM วันนั้นวันนี้ แต่ก็ไม่ใช่สักที  จนหนึ่งปีเต็มๆผ่านไป วันศุกร์ที่ 29 ธันวาคม 2560 ธนาคารออมสินได้มีประกาศ เรื่อง การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) เป็นการกำหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไขการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) กล่าวอีกนัยหนึ่งคือธนาคารออมสินประกาศเริ่มให้บริการสินเชื่อ RM นั้นเอง แต่การให้บริการจริงน่าจะเริ่มในเดือนมกราคม 2561(ทราบมาว่าธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดกรอบการให้สินเชื่อ RM ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจเสร็จก่อนหน้านั้นหลายเดือนแล้ว)  เป็นอันว่าเรา(ผู้สูงอายุ)จะได้ใช้บริการนี้กันเสียทีหลังจากผิดหวังกันมาหลายครั้ง  แต่เรื่องกลับไม่ราบรื่นอย่างที่คิด ธนาคารออมสินกำหนดเงื่อนไขว่า      “กรณีหลักประกันเป็นที่ดินพร้อมอาคาร ต้องตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน” ทำให้ผู้สูงอายุที่บ้านและที่ดินไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรไม่มีสิทธิกู้สินเชื่อนี้ทั้งๆที่บ้านและที่ดินตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงกว่าหรือไม่ได้ด้อยไปกว่าบ้านในโครงการบ้านจัดสรร เช่น บ้านและที่ดินที่ตั้งอยู่บริเวณเดียวกันกับบ้านจัดสรร รวมทั้งบ้านและที่ดินที่อยู่ใจกลางเมืองซึ่งส่วนใหญ่ไม่ใช่บ้านในโครงการบ้านจัดสรร กลับไม่สามารถใช้บ้านและที่ดินเหล่านี้เป็นหลักประกันในการกู้ ข้อกำหนดดังกล่าวจึงกันผู้สูงอายุส่วนหนึ่งที่ประสงค์จะกู้สินเชื่อนี้ออกไปอย่างไม่เป็นธรรม

                    นอกจากนี้ธนาคารออมสินยังกำหนดคุณสมบัติของผู้กู้ว่า “กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และคู่สมรสเท่านั้น โดยคู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม” ซึ่งหมายความว่า ในกรณีที่ผู้กู้มีคู่สมรส คู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม และคู่สมรสต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันด้วย โดยธนาคารบอกว่าการกำหนดให้คู่สมรสต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันก็เพื่อให้คู่สมรสได้รับสิทธิต่อเนื่องในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิต (ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2559)  แต่ข้อกำหนดนี้เป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันขณะที่ทั้งผู้กู้และคู่สมรสมีปัญหาสภาพคล่องทางการเงินอยู่แล้ว ซึ่งภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจมากเกินกว่าที่ผู้กู้และคู่สมรสจะแบกรับได้ ส่งผลให้ไม่สามารถจะขอกู้สินเชื่อนี้ได้และอาจต้องขายบ้านและที่ดินในราคาที่ไม่เป็นธรรมไปในที่สุด

                    ปลายเดือนเมษายน 2561 เราทำหนังสือถึงผู้อำนวยการธนาคารออมสินผ่านทางสำนักนายกรัฐมนตรี (เว็บไซต์ 1111) ขอให้ทบทวนแก้ไขข้อกำหนดของสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage)  3 ข้อ

                    1. ให้ผู้สูงอายุสามารถใช้ที่ดินพร้อมอาคารเป็นหลักประกันได้โดยไม่จำกัดว่าจะต้องตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเท่านั้น

                    2. ให้คู่สมรสได้รับสิทธิต่อเนื่องจนกว่าจะหมดอายุสัญญาหรือเสียชีวิตทั้งคู่โดยที่คู่สมรสไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกัน

                    3. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยจากที่กำหนดในปัจจุบัน (MRR – 1 %) เพราะถือเป็นสวัสดิการที่รัฐให้แก่ผู้สูงอายุ

                    สี่เดือนต่อมาธนาคารออมสินได้ออกประกาศฉบับใหม่ลงวันที่ 20 สิงหาคม 2561 ยกเลิกประกาศฉบับวันที่ 29 ธันวาคม 2560  ประกาศฉบับใหม่นี้กำหนดให้ผู้สูงอายุที่หลักประกันไม่ได้ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินสามารถกู้ได้ด้วย แต่ยังคงกำหนดให้กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันต้องเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมและคู่สมรสยังคงต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม (ต่อมาปลายเดือนเดียวกันธนาคารแจ้งเราว่าไม่สามารถดำเนินการตามที่เราร้องขอให้คู่สมรสได้รับสิทธิต่อเนื่องโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมได้เพราะมีประเด็นด้านกฎหมาย)  ส่วนอัตราดอกเบี้ยยังคงเหมือนเดิม คือ MRR – 1 %   สรุปว่าที่ขอไป 3 ข้อ ได้มา 1 ข้อ อย่างน้อยตอนนี้บ้านที่ไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรก็สามารถกู้ได้ และธนาคารยังได้ขยายพื้นที่ให้บริการสินเชื่อนี้ออกถึงนอกตัวเมืองด้วย

                    ปลายเดือนพฤษภาคม 2562 เราลองยื่นขอกู้สินเชื่อ RM โดยที่คู่สมรสไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันที่สาขาแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯซึ่งก็ไม่ได้รับการอนุมัติด้วยเหตุผลเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันดังกล่าว  เดือนกันยายน 2562 เราทำหนังสือถึงผู้อำนวยการธนาคารออมสินผ่านทางสำนักนายกรัฐมนตรี (เว็บไซต์ 1111) อีกครั้ง  สอบถามธนาคารฯว่าประเด็นทางกฎหมายที่ทำให้ธนาคารฯไม่สามารถดำเนินการตามที่เราขอไปเมื่อต้นปี 2561นั้นคืออะไรและเป็นปัญหาอย่างไร เราไม่ได้คำตอบตามที่ถามไป แต่ต่อมาธนาคารฯได้ออกประกาศฉบับใหม่ลงวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563 ยกเลิกประกาศฉบับวันที่ 20 สิงหาคม 2561  มีการเปลี่ยนแปลงหลักๆคือ (1) ให้ผู้สูงอายุกู้ได้โดยไม่บังคับให้ทายาทผู้กู้ต้องเข้ารับฟังแนวทางการให้คำปรึกษาโครงการสินเชื่อ RM เช่นในอดีตที่ผ่านมาซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้มีการกู้สินเชื่อนี้น้อยมากและที่ได้รับอนุมัติก็ยิ่งน้อย (2) ลดอายุคู่สมรสจาก 60 ปีขึ้นไปเป็น 55 ปีขึ้นไป (3) เปลี่ยนเงื่อนไขคุณสมบัติของผู้กู้กรณีมีคู่สมรส โดยกำหนดให้กรรมสิทธ์ในหลักประกันจะเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมหรือไม่ก็ได้ แต่คู่สมรสยังคงต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วม เท่ากับว่าคู่สมรสจะได้รับสิทธิต่อเนื่องโดยไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันดังที่กำหนดในประกาศฉบับก่อนๆ  และเป็นการยุติข้อร้องเรียนเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมที่เราร้องขอให้ออมสินพิจารณาเมื่อต้นปี 61 ไปโดยปริยาย (ในที่สุดธนาคารก็ยอมรับว่าในทางกฎหมายสามารถทำได้ เสียดายเวลาที่เสียไปเกือบสองปี)  ณ จุดนี้ หลักประกันที่ไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรก็กู้ได้ คู่สมรสที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันก็กู้ได้ ถ้าอย่างนั้นการขอกู้สินเชื่อ RM ที่แบงก์ออมสินก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไรอีกแล้ว....มั้ง !  .....แต่อย่าเพิ่งดีใจ ยังมีปัญหาใหญ่รออยู่ในตอนที่ 3 ......

สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 1 ใครได้ - ใครเสีย (คลิก)
สินเชื่อ Reverse Mortgage ตอนที่ 3  คุ้มค่าหรือไม่ ? (คลิก)