ดูเหมือนปัญหาหลักๆของสินเชื่อ
Reverse Mortgage ที่ธนาคารออมสินจะได้รับการคลี่คลายไปแล้ว หลักประกันที่ไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรรกู้ได้แล้ว
คู่สมรสที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันก็กู้ได้
แต่เรื่องที่คาดไม่ถึงก็ยังคงมีอยู่และเป็นเรื่องที่ผู้สูงอายุที่สนใจจะกู้สินเชื่อ
RM ไม่ควรมองข้าม
เรื่องนั้นก็คือ “ระยะเวลาจ่ายเงินกู้”
หลังจากที่ทราบว่าธนาคารออมสินออกประกาศสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
(Reverse Mortgage : RM) ฉบับใหม่ลงวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563 ซึ่งทำให้ผู้สูงอายุสามารถกู้ได้โดยที่คู่สมรสไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกัน กลางเดือนมีนาคม 2563 เราไปยื่นเรื่องขอกู้สินเชื่อ RM ระยะเวลา 10
ปี ที่สาขาแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ และขอตารางการจ่ายเงินงวด 10
ปี จากเจ้าหน้าที่สินเชื่อของสาขา
เจ้าหน้าที่ปลีกตัวไปทำตารางแล้วกลับมาแจ้งเราว่าทำตารางไม่ได้โดยเธอได้โทรศัพท์สอบถามกับหน่วยงานในส่วนกลางที่ดูแลสินเชื่อ
RM ซึ่งเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานส่วนกลางบอกเธอว่าระยะเวลาจ่ายเงินกู้ต้องเป็น
85 – อายุผู้กู้ ( = ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดที่ผู้กู้แต่ละรายจะมีได้) เท่านั้น
ผู้กู้เลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้เองไม่ได้ ดังนั้นระยะเวลาจ่ายเงินกู้ของเราจะต้องเป็น
85 – 65 = 20 ปี และจะทบทวนให้กู้เพิ่มได้เมื่อผู้กู้อายุ
85 ปี นี่เป็นครั้งแรกที่เราได้ยินว่าผู้กู้เลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้ไม่ได้
ในการยื่นกู้ครั้งก่อนเมื่อเดือนพฤษภาคม 2562
ก็ไม่มีปัญหาเรื่องนี้ ญาติพี่น้องเราก็เข้าใจว่าผู้กู้เลือกระยะเวลาที่ต้องการได้(ภายในกรอบ
85 – อายุผู้กู้) เรื่องเงื่อนไขระยะเวลาจ่ายเงินกู้ที่เจ้าหน้าที่ธนาคารอ้างมานี้เรามีหลักฐานว่าการขอกู้ระยะเวลา
10 ปีของเราเป็นไปตามหลักเกณฑ์เงื่อนไขที่ธนาคารฯประกาศ
และญาติของเราโทรศัพท์สอบถาม 1115 ก็ได้คำตอบว่าผู้กู้อายุ 65
ปีสามารถกู้ระยะเวลา 10 ปีได้ เรามีหนังสือร้องเรียนเรื่องนี้ถึงผู้อำนวยการธนาคารออมสินหลายฉบับ
ผ่านมาหลายเดือนแล้วยังไม่ได้รับคำตอบ ซึ่งความล่าช้านี้ไม่เป็นธรรมต่อผู้กู้อย่างยิ่งเพราะทราบกันดีอยู่แล้วว่าผู้ที่มาขอกู้สินเชื่อเดือดร้อนเรื่องสภาพคล่อง
ยิ่งนานผู้กู้ก็ยิ่งเดือดร้อน อาจมีคนคิดว่าถ้าเรารอต่อไปไม่ไหวเราก็ต้องยอมรับเงื่อนไขการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดตามที่ธนาคารต้องการ(20ปี)หรือไม่ก็ต้องยอมขายบ้านไปในราคาที่กลุ่มทุนบีบได้นั่นเอง เราจะพูดรายละเอียดเกี่ยวกับการยื่นกู้ของเราในตอนที่
4
สำหรับตอนที่ 3 นี้
เราจะพูดถึงผลกระทบของเงื่อนไขระยะเวลาจ่ายเงินกู้ดังกล่าว โดยยกตัวอย่างกรณีผู้กู้อายุ 65 ปี ขอกู้ 1 ล้านบาท (70% ของราคาประเมินหลักประกันมูลค่าประมาณ 1.43 ล้านบาท)
ต้องการกู้ระยะเวลา 10 ปี แต่ธนาคารจะให้กู้ 85 – 65 = 20 ปี
1. การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ยิ่งนานผู้กู้จะยิ่งเสียดอกเบี้ยมากขึ้น
ได้เงินใช้น้อยลง ในการกู้ระยะเวลา 10 ปี วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผู้กู้จะได้รับเงินงวดรายเดือนประมาณ
6,400 บาท โดยจะได้รับเงินทั้งหมดประมาณร้อยละ 77
ของวงเงินกู้ และเป็นดอกเบี้ยประมาณร้อยละ 23 กล่าวคือผู้กู้ได้รับเงินจริงเกือบ
8 แสนบาทและเป็นดอกเบี้ย 2 แสนกว่าบาท แต่ถ้าต้องกู้นาน 20
ปี ผู้กู้จะได้รับเงินงวดรายเดือนเพียงประมาณ 2,600 บาท
และเงินทั้งหมดที่จะได้รับก็จะลดลงเหลือเพียงประมาณร้อยละ 63 ของวงเงินกู้ แต่ดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นถึงประมาณร้อยละ 37 กล่าวคือเมื่อเวลาผ่านไป 20 ปีผู้กู้จะได้รับเงินรวมกันทั้งหมดเพียง
6 แสนกว่าบาท (ทั้งที่เมื่อ 20 ปีก่อนราคาประเมินของหลักประกันก็สูงถึง
1.43 ล้านบาทแล้ว) และเป็นดอกเบี้ยสูงถึงเกือบ 4
แสนบาท ดังนั้น การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ยิ่งนานผู้กู้จะยิ่งเสียดอกเบี้ยมากขึ้นและได้เงินใช้น้อยลง ขณะที่ธนาคารฯจะจ่ายเงินน้อยลงและได้ดอกเบี้ยมากขึ้น
2. เจ้าหน้าที่ธนาคารฯชี้แจงว่าเงื่อนไขการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้(20
ปีในกรณีนี้) ก็เพื่อไม่ให้ผู้กู้ต้องประสบปัญหาไม่มีเงินใช้จ่ายหลังครบ
10 ปี แต่ในความเป็นจริงการกู้ระยะเวลา
10 ปี ผู้กู้จะได้รับเงินงวดรายเดือนประมาณ 6,400
บาท ถ้าผู้กู้ใช้จ่าย 3,200 บาท
เก็บออมที่เหลือ 3,200 บาท เมื่อครบ 10 ปี ผู้กู้จะมีเงินเก็บให้ใช้จ่ายเดือนละ 3,200 บาทไปอีก
10 ปี นั่นคือการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้
10 ปี ผู้กู้จะมีเงินใช้จ่ายเดือนละประมาณ 3,200
บาท เป็นเวลาถึง 20 ปี
ขณะที่การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมด 20 ปี
ผู้กู้จะมีเงินใช้จ่ายเพียงเดือนละประมาณ 2,600 บาท
ดังนั้น การกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ 10 ปี
จึงสามารถทำให้ผู้กู้มีเงินใช้จ่ายได้นานเท่ากับการกู้ด้วยระยะเวลาการจ่ายเงินกู้ทั้งหมด
20 ปี และยังมีเงินใช้จ่ายรายเดือนที่มากกว่าอีกด้วย
3. การทบทวนสัญญาให้กู้เพิ่มได้จะทำได้เมื่อผู้กู้อายุ
85 ปี คือต้องรอไปอีก 20 ปีโดยที่ผู้กู้ไม่ได้ประโยชน์จากมูลค่าเพิ่มของหลักประกันที่เกิดขึ้นในช่วงเวลานั้นเลย
หรืออาจไม่มีโอกาสได้ทบทวนสัญญาเพราะเสียชีวิตไปก่อนหน้านั้นแล้ว แต่หากกู้ 10 ปี
ผู้กู้ก็จะได้ประโยชน์จากการทบทวนสัญญาใหม่เมื่อครบ 10 ปี
ซึ่งโอกาสที่ผู้กู้จะมีชีวิตอยู่อีก 10 ปีย่อมมากกว่าโอกาสที่จะมีชีวิตอยู่อีก
20 ปี มาก และหากราคาประเมินหลักประกันเพิ่มขึ้นและคุ้มมูลหนี้ก็กู้เพิ่มได้อีก
ซึ่งทำให้คุ้มมูลค่าหลักประกันมากกว่าการกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมด 20
ปี มาก
4. กรณีที่หลักประกันของผู้กู้มีมูลค่าสูงกว่าวงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารฯกำหนดมาก
ผลเสียที่จะเกิดกับผู้กู้ก็จะยิ่งมาก เช่น หลักประกันมีมูลค่า 20, 30 ล้านบาท หรือมากกว่านี้ ก็จะกู้ได้สูงสุดแค่ 10 ล้านบาทเพราะธนาคารฯกำหนดวงเงินกู้สูงสุดไว้แค่นั้น
ทำให้ผู้กู้ได้รับเงินงวดรายเดือน 20
ปีเป็นเงินรวมประมาณ 6 ล้านกว่าบาท(หากสามารถมีชีวิตอยู่จนอายุ
85 ปี)
ซึ่งน้อยกว่ามูลค่าของหลักประกันมากอย่างเทียบกันไม่ได้
ทำให้ผู้กู้ไม่ได้รับประโยชน์จากหลักประกันเท่าที่ควรจะได้ (หากผู้กู้สามารถเลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้ได้ผู้กู้ก็ยังพอจะวางแผนการกู้ให้สอดคล้องกับความต้องการของตนและวงเงินกู้ที่ธนาคารฯจำกัดไว้ที่
10 ล้านบาทได้)
5. การที่ธนาคารฯให้ผู้กู้ต้องกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดเพียงระยะเดียวเป็นการตัดโอกาสที่ผู้กู้จะออกแบบหรือวางแผนการกู้เพื่อประโยชน์สูงสุดสมกับมูลค่าหลักประกันและสภาพชีวิตของผู้กู้ เช่น
ผู้กู้มีสุขภาพไม่ค่อยดีและคาดว่าจะมีชีวิตอยู่อีกไม่นาน
จึงต้องการกู้ตามระยะเวลาที่เห็นว่าจะสามารถตอบสนองการใช้ชีวิตของตนได้ดีที่สุดซึ่งอาจเป็น
5 หรือ 10 ปี แต่ก็ไม่สามารถทำได้เพราะธนาคารฯจะให้กู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้เท่านั้นซึ่งทำให้ผู้กู้ได้เงินน้อยและอาจได้เงินมาใช้จ่ายไม่กี่งวดก็เสียชีวิต
6. เงื่อนไขที่ต้องกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้จะมีผลเป็นการคัดกรองหรือกันผู้สูงอายุส่วนหนึ่งออกไปจากการใช้บริการสินเชื่อนี้โดยปริยายเพราะความไม่คุ้มค่ากับหลักประกันตามที่กล่าวไปข้างต้น
ได้แก่กลุ่มผู้สูงอายุที่อายุไม่มากซึ่งระยะเวลาจ่ายเงินกู้จะยาวนานมาก กับกลุ่มผู้สูงอายุที่หลักประกันมีมูลค่าสูงกว่าเพดานวงเงินกู้
10 ล้านบาทมาก สภาพที่การกู้สินเชื่อ
RM ไม่สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าได้เช่นนี้บีบให้ผู้สูงอายุเหล่านี้ต้องเลือกทางออกอื่นที่ถ้าไม่จำเป็นแล้วก็คงไม่ทำ เช่น การขายบ้านออกไปในราคาต่ำ เป็นต้น
จากข้อจำกัดต่างๆของสินเชื่อ RM ข้างต้น
ทำให้ยากที่ผู้สูงอายุจะใช้สินเชื่อนี้ได้อย่างคุ้มค่าสมกับมูลค่าของหลักประกัน ประโยชน์ของสินเชื่อ RM ของธนาคารออมสินจึงหดตัวลงเหลือเพียงบางกรณี เช่น กรณีผู้กู้มีทายาทและผู้กู้เพียงแค่ต้องการเงินมาใช้จ่ายเพิ่มจากที่พอมีใช้อยู่แล้ว
การกู้ในวงเงินไม่สูงและเงินงวดรายเดือนน้อยก็จะช่วยให้ทายาทที่ต้องชำระหนี้ปิดบัญชีหรือผ่อนต่อเมื่อผู้กู้เสียชีวิตแล้วสามารถแบกรับภาระได้โดยไม่หนักจนเกินไป
อีกกรณีหนึ่งคือกู้ไปก่อนเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพระหว่างรอขายหลักประกันในอนาคต
แต่กรณีที่น่าจะคุ้มมูลค่าหลักประกันมากที่สุดคือกรณีที่ผู้กู้เป็นผู้สูงอายุช่วงปลายที่มีระยะเวลาจ่ายเงินกู้สั้นๆ
และหลักประกันมีมูลค่าที่กู้ได้ไม่สูงเกินเพดานวงเงินให้กู้ของธนาคารคือประมาณ
14 – 15 ล้านบาท
(สำหรับเพดานวงเงินกู้ 10 ล้านบาท) และประสงค์จะอาศัยอยู่ที่หลักประกันนั้นๆไปตลอดชีวิต อย่างไรก็ตาม สินเชื่อ RM นี้เป็นนโยบายรองรับสังคมผู้สูงอายุของรัฐบาลที่ต้องการจะช่วยเหลือผู้สูงอายุที่มีอายุตั้งแต่
60 ปีขึ้นไป ดังนั้นผู้สูงวัยทุกช่วงอายุตั้งแต่ 60 ปี จนถึง 80 ปี จึงควรได้ประโยชน์สูงสุดจากสินเชื่อนี้อย่างเท่าเทียมกัน
โดยเฉพาะผู้สูงอายุช่วงต้นๆจะมีอยู่เป็นจำนวนมากและเป็นช่วงอายุที่ยังมีแรงพอที่จะต่อยอดเงินที่กู้มาได้ซึ่งจะเป็นผลดีทั้งต่อตนเอง
ครอบครัวและส่วนรวม เงื่อนไขข้อกำหนดต่างๆของสินเชื่อ
RM จึงควรตอบสนองเป้าประสงค์และข้อเท็จจริงนี้ด้วย
สินเชื่อนี้ถือเป็นสวัสดิการที่รัฐมอบให้แก่ผู้สูงอายุ(แต่ไม่ใช่สวัสดิการแบบให้เปล่า) ไม่ใช่สินเชื่อที่มุ่งหากำไรทางธุรกิจ ธนาคารออมสินในฐานะหน่วยงานรัฐที่รับมอบนโยบายจากรัฐบาลมาปฏิบัติจึงควรดำเนินการภายใต้กรอบแนวคิดนี้เพื่อให้เกิดประโยชน์และความเป็นธรรมแก่ผู้สูงอายุมากที่สุด
และควรมองว่าการกำหนดระยะเวลากู้เป็นสิทธิพื้นฐานของผู้กู้และเป็นปัจจัยสำคัญที่จะก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ผู้กู้ซึ่งเป็นผู้สูงอายุ
มาถึงตรงนี้ มีคำถามให้ผู้อ่านนำไปคิด
หรือจะตอบในใจเลยก็ได้ (ถ้าได้อ่าน “สินเชื่อ Reverse Mortgage (RM) ตอนที่1 และ ตอนที่ 2” ด้วย จะได้ภาพชัดยิ่งขึ้น)
1.
การที่ธนาคารออมสินให้ผู้กู้ต้องกู้ด้วยระยะเวลาจ่ายเงินกู้ทั้งหมดของผู้กู้เพียงระยะเวลาเดียวโดยไม่ให้ผู้กู้เลือกระยะเวลาจ่ายเงินกู้ตามความประสงค์ของผู้กู้นั้น ก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ผู้สูงอายุหรือไม่
(หน่วยงานอนุมัติสินเชื่อที่พิจารณาคำขอกู้ของเรากล่าวว่าหน่วยงานปฏิบัติตามระเบียบและคำสั่งของธนาคารเพื่อประโยชน์สูงสุดของลูกค้า)
2.
เงื่อนไขดังกล่าวเป็นธรรมกับผู้กู้หรือไม่ เป็นการเอาเปรียบผู้กู้ซึ่งเป็นผู้สูงอายุหรือไม่
3.
เงื่อนไขการกู้ดังกล่าวส่งเสริมให้ผู้สูงอายุมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นอย่างแท้จริงหรือไม่
4. เงื่อนไขแบบนี้คิดว่าใครได้ประโยชน์มากกว่ากัน
ธนาคาร ผู้สูงอายุ กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์
ตอนต่อไป(ตอนที่ 4) จะนำเสนอกรณีศึกษาการยื่นกู้สินเชื่อ
RM ของเราในประเด็นปัญหาเงื่อนไขระยะเวลาจ่ายเงินกู้ของธนาคารฯตามที่กล่าวมาข้างต้น
เป็นเหตุการณ์ที่เกี่ยวพันถึงความน่าเชื่อถือและความรับผิดชอบของธนาคารออมสิน องค์กรขนาดใหญ่ระดับประเทศ
ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้สูงอายุที่สนใจสินเชื่อ RM และประชาชนทั่วไปที่สนใจจะใช้บริการธนาคารของรัฐแห่งนี้.
แล้วเราก็นึกถึงโฆษณาชิ้นหนึ่ง “........ทำไมต้องดูแลกันขนาดนี้.......ดูแลคนสูงวัย
........ ดูแลปากท้อง ช่องทางทำมาหากิน ........ สนับสนุนนโยบายภาครัฐ ........ ดูแลยามที่เราลำบาก........ ดูแลทั้งๆที่ไม่สร้างรายได้แม้แต่บาทเดียว ทำไมต้องดูแลกันขนาดนี้ ....... นี่อาจคือคำถามที่ไม่ต้องการคำตอบก็ได้
เพราะความหมายที่แท้จริงของคำว่าดูแล ก็คือการให้
ให้โดยไม่หวังผลตอบแทน”
